임대차보증금 반환 소송, 계약서와 이체 내역 제출로 전액 승소 판결받은 사례
승소
사건의 개요
임대차보증금 반환 소송에서 계약서와 이체 내역 등 명확한 증빙자료를 확보하여 보증금 2,000만 원 전액과 지연손해금을 함께 지급받는 승소 판결을 받은 사례입니다.
임대차보증금 반환 소송, 계약 만료 후 보증금 2,000만 원 미반환으로 제기
의뢰인은 2021년 3월 상가 건물 1층을 월세 50만 원, 보증금 2,000만 원 조건으로 임차하여 음식점을 운영해왔습니다. 2년 계약기간이 만료되는 2023년 3월, 의뢰인은 임대인에게 계약 종료 의사를 밝히고 보증금 반환을 요청했으나 임대인은 '수리비용을 정산해야 한다', '다음 임차인이 들어오면 주겠다'는 등의 이유로 반환을 미루었습니다. 6개월이 지나도록 보증금이 반환되지 않자 의뢰인은 KB 법무법인을 찾아 법적 조치를 의뢰했습니다.
✔ 임대차 계약 종료 및 명도 완료 사실의 입증
✔ 보증금 2,000만 원 전액 지급 청구의 근거
✔ 임대인 주장 수리비용 공제 요구의 정당성 여부
✔ 지연손해금 기산일 및 이자율 산정
의뢰인은 2023년 3월 15일 계약 만료일에 맞춰 상가를 모두 비우고 열쇠를 임대인에게 반환했으나, 임대인은 '벽지 훼손, 주방 시설 파손' 등을 이유로 수리비 500만 원을 공제하겠다고 주장하며 보증금 1,500만 원만 돌려주겠다고 통보했습니다. 의뢰인은 입주 당시부터 벽지 일부가 낡았고 주방 시설은 정상적인 사용에 따른 자연 마모일 뿐이라고 반박했으나, 임대인은 이를 받아들이지 않았습니다.
민법 제654조는 '임대차가 종료한 때에는 임차인은 임차물을 반환하여야 하고, 임대인은 보증금을 반환하여야 한다'고 규정하며, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 보증금 반환 의무를 명시합니다. 또한 민법 제615조에 따라 임차인은 통상의 사용에 따른 임차물의 손모에 대해 원상회복 의무를 부담하지 않으며, 임대인이 수리비를 주장하려면 그 손해가 임차인의 귀책사유로 발생했음을 입증해야 합니다.
의뢰인은 계약서 원본, 보증금 2,000만 원 이체 내역, 월세 납부 기록, 명도 당시 촬영한 상가 내부 사진, 임대인과의 문자 메시지 등을 모두 보관하고 있었으나 법적 절차에 익숙하지 않아 이를 어떻게 활용해야 할지 몰랐습니다. 임대인이 계속 반환을 미루자 추가 손실이 발생할 것을 우려해 KB 법무법인에 소송 대리를 의뢰했고, 담당 변호사는 즉시 증거자료를 검토한 뒤 소액사건심판 절차로 보증금 반환 청구 소송을 제기했습니다.
소송 과정에서 임대인 측은 여전히 수리비 500만 원 공제를 주장했으나, 구체적인 수리 견적서나 실제 수리 증빙을 제출하지 못했습니다. 반면 의뢰인 측은 입주 당시와 퇴거 당시 상가 상태를 비교할 수 있는 사진, 통상적인 영업 사용 범위 내에서 발생한 마모임을 입증하는 자료, 계약서상 특약에 원상복구 범위가 명시되지 않았음을 근거로 임대인 주장의 부당성을 반박했습니다.
임대차보증금 반환 소송, 증빙자료 체계화와 법리 구성으로 전액 승소 이끌어냄
KB 법무법인은 의뢰인이 보유한 모든 증빙자료를 시간순으로 정리하고, 임대차 계약 성립부터 종료, 명도, 보증금 반환 청구에 이르는 전 과정을 법률관계로 재구성했습니다. 특히 임대인의 수리비 공제 주장에 대응하여 민법상 원상회복 의무의 범위와 입증책임 소재를 명확히 하고, 보증금 전액 반환 청구와 함께 명도일 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 함께 청구하는 전략을 수립했습니다. 소액사건심판 절차의 신속성을 활용해 3개월 내 판결을 목표로 했습니다.
조력 포인트 | ① 계약서·이체 내역·명도 증빙의 체계적 제출
담당 변호사는 의뢰인이 제출한 자료 중 임대차 계약서 원본, 보증금 2,000만 원 이체 확인증(은행 거래내역서), 2년간의 월세 납부 기록, 명도 완료 당시 촬영한 상가 내부 사진(타임스탬프 포함), 열쇠 반환 확인 문자 메시지를 시간 순서대로 정리해 증거 목록을 작성했습니다. 이는 계약 체결, 이행, 종료, 명도라는 4단계를 명확히 입증하는 구조였습니다.
특히 명도 당일 의뢰인이 촬영한 상가 내부 사진은 벽지와 주방 시설의 상태가 통상적인 사용 범위 내 마모 수준임을 보여주었고, 임대인이 주장하는 '훼손'이 입주 당시부터 존재했거나 자연 마모에 해당함을 시각적으로 입증했습니다. 또한 계약서상 원상복구 범위에 대한 특약이 없었으므로 민법 제615조에 따라 통상 손모는 임차인 책임이 아님을 강조했습니다.
조력 포인트 | ② 임대인 수리비 주장에 대한 입증책임 전환 법리 구성
민법 제615조는 '임차인은 임차물을 반환할 때에 이를 원상에 회복하여야 하나, 통상의 사용에 따른 손모에 대하여는 그러하지 아니하다'고 규정합니다. 담당 변호사는 이 조문을 근거로 임대인이 수리비를 공제하려면 ① 손해가 통상 사용 범위를 넘어섰고 ② 그것이 임차인의 귀책사유로 발생했음을 입증해야 한다는 법리를 준비서면에 명시했습니다.
임대인 측은 구체적인 수리 견적서, 시공 전후 사진, 실제 수리비 지출 증빙을 제출하지 못했으므로, 법원은 임대인 주장을 뒷받침할 증거가 없다고 판단할 수밖에 없었습니다. 반면 의뢰인 측은 입주 당시 상태 확인서(계약서 첨부)와 퇴거 당시 사진을 대조하여 2년간 음식점 영업에 따른 자연 마모일 뿐 고의·과실에 의한 훼손이 아님을 입증했습니다.
조력 포인트 | ③ 보증금 전액 및 지연손해금 청구로 실질 회복 극대화
담당 변호사는 보증금 2,000만 원 전액 반환 청구와 함께, 민법 제379조 및 상사법정이율(연 6%)이 아닌 소비대차 지연손해금 법정이율인 연 12%를 적용하여 명도일 다음 날인 2023년 3월 16일부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 함께 청구했습니다. 이는 임대인이 정당한 이유 없이 6개월 이상 보증금을 보유한 데 대한 손해 배상 성격입니다.
소장에는 '임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무는 민법 제654조 및 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 즉시 이행되어야 하며, 정당한 사유 없이 지체할 경우 민법 제397조에 따라 지연손해금을 부담한다'는 법리를 명시했습니다. 법원은 이를 받아들여 보증금 2,000만 원과 2023년 3월 16일부터 연 12% 지연손해금을 함께 지급하라는 판결을 선고했습니다.
임대차보증금 반환 소송, 보증금 2,000만 원 전액 및 지연손해금 승소 판결
법원은 소액사건심판 절차로 진행된 본 소송에서 의뢰인의 청구를 전부 인용하여, 임대인에게 보증금 2,000만 원 전액과 2023년 3월 16일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고했습니다. 소송 제기 후 약 3개월 만에 나온 판결이었고, 임대인은 항소하지 않아 판결은 그대로 확정되었습니다. 의뢰인은 판결 확정 후 2주 내에 보증금 전액과 약 120만 원의 지연손해금을 지급받았습니다.
• 계약서 원본과 보증금 이체 내역으로 임대차 관계 및 보증금 액수 명확히 입증
• 명도 완료 사진과 열쇠 반환 문자로 계약 종료 및 반환 의무 발생 시점 특정
• 임대인의 수리비 공제 주장에 대한 구체적 증빙 부재 및 입증책임 불이행
• 민법 제615조상 통상 손모는 원상회복 대상 아님을 법리로 뒷받침
• 지연손해금 청구로 임대인의 부당 보유 기간에 대한 손해 배상 실현
본 사건은 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 계약서와 이체 내역, 명도 증빙 등 기본 자료만으로도 법원으로부터 보증금 전액과 지연손해금을 지급받을 수 있음을 보여줍니다. 임대인이 수리비 등을 이유로 보증금 일부를 공제하려 할 때는 그 손해가 임차인의 귀책사유로 발생했음을 임대인이 입증해야 하며, 통상적인 사용에 따른 마모는 원상회복 대상이 아니라는 점을 명심해야 합니다.
함께 보면 좋은 사례
적용법령
· 민법 제654조(임대차 종료 시 보증금 반환 의무)
· 민법 제615조(임차인의 원상회복 의무 및 통상 손모 면책)
· 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항(보증금 반환 의무)
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사(건설·부동산·형사)가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 07월 28일
판결문
