명도소송비용협상 변호사 | 임차인이 나가지 않아서 명도소송을 걸었는데 변호사 비용이 얼마나 들고 소송 기간은 어느 정도 걸리나요?

명도소송은 임차인이 임대차 종료 후에도 퇴거하지 않을 때 법원을 통해 건물을 돌려받는 민사절차이며, 변호사 비용은 사건의 난이도와 청구금액(미납 임대료·손해배상 포함 여부)에 따라 달라집니다.
일반적인 단독 주택이나 상가 명도 사건의 경우 착수금 200만~400만 원, 성공보수금 200만~400만 원 수준에서 형성되며, 보증금 반환청구를 함께 제기하거나 임차인이 적극 방어할 때는 금액이 더 높아질 수 있습니다.
소송 기간은 1심 기준

명도소송비용 | 핵심 사항

명도소송은 민법 제750조(불법행위 손해배상)와 민법 제390조(채무불이행 손해배상)에 근거하여, 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 목적물을 점유하여 임대인에게 손해를 끼치는 상황을 해결하는 절차입니다. 계약서에 정한 기한이 지나거나 묵시적 갱신 후 임대인이 정당하게 해지 통고를 했는데도 임차인이 떠나지 않으면, 법원은 '건물을 비워 인도하라'는 판결을 내리고 판결 확정 후 강제집행을 통해 실제 명도를 실현합니다.

변호사 비용은 청구 금액(미납 임대료·차임 상당 부당이득금·원상회복비 등 합산액)과 사건의 복잡도에 따라 결정되며, 보통 착수금은 사건을 맡는 시점에, 성공보수금은 승소 판결 확정 또는 강제집행 완료 후 지급합니다. 단순 명도만 청구하는 경우 착수금 200만~300만 원, 성공보수금 200만~300만 원 선이 일반적이나, 미납 임대료가 수천만 원에 달하거나 임차인이 전문 변호사를 선임해 적극 다투면 착수금·보수금 각 400만~600만 원 이상으로 높아질 수 있습니다.

소송 기간은 법원별 사건 부담과 당사자 대응에 따라 차이가 크며, 서울·수도권 지방법원은 1심 선고까지 평균 4~5개월, 지방 소재 법원은 3~4개월 정도입니다. 임차인이 답변서를 제출하지 않거나 다툼 없이 인정하면 2~3개월 만에 변론 없이 판결이 나기도 하지만, 임차인이 '계약 해지 무효' 또는 '임대차 존속 중'이라고 주장하며 증거를 제출하면 변론 기일이 2~3회 더 열리고 6~8개월까지 늘어납니다.

판결 확정 후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 집행관을 통해 강제집행(집행관 인도명령·단행 강제집행)을 신청해야 하며, 집행 신청부터 실제 명도 완료까지 통상 1~2개월이 추가로 소요됩니다. 강제집행 비용(집행관 수수료·용역 인건비·짐 운반·보관비)은 별도로 임대인이 선납하되, 나중에 임차인에게 구상할 수 있으므로 전체 분쟁 해결에 드는 시간과 비용을 미리 예산에 포함해야 합니다.

명도소송비용 | 필수 주의 사항

임대차계약서와 해지 통지서(내용증명), 임대료 입금 내역, 임차인의 연락 거부·점유 현황을 입증할 사진·녹취록 등을 빠짐없이 확보하여야 합니다. 특히 계약서에 '자동 갱신되지 않음'이라는 특약이 명시되어 있거나, 묵시적 갱신 후 6개월이 지나 해지 통고가 유효한지 여부가 쟁점이 되는 경우 해당 조항과 송달 증거를 정확히 준비해야 합니다.

소송을 제기하기 전에 임차인과 '퇴거 일정·비용 분담·미납 임대료 정산'을 협상하면 시간과 비용을 아낄 수 있으므로, 변호사를 통해 협상안을 먼저 제시하고 합의가 불발될 때 소송으로 전환하는 전략도 유효합니다. 소송 중에도 화해 권고 결정이나 조정 절차를 통해 합의가 성립하면 판결 확정을 기다리지 않고 빠르게 명도를 실현할 수 있으며, 이 경우 성공보수금도 일부 조정될 수 있습니다.

명도 판결을 받았더라도 임차인이 집기·재고를 남겨두고 잠적하거나, 강제집행 당일에 '폐기물 처리' 문제가 발생하면 추가 비용과 시간이 들므로, 집행 전 임차인에게 '자진 정리' 기한을 명확히 통지하고 집행 일정을 사전 조율하는 것이 중요합니다.

명도소송비용 | 실제 대응 순서

첫째, 변호사와 상담하여 계약서·해지 통지 증거·미납 내역을 검토받고, 청구 금액(미납 임대료·차임 상당 손해금·원상회복비)과 명도 범위(건물 전부 또는 일부)를 확정한 뒤 소장을 작성합니다. 이때 착수금을 납부하고, 인지대·송달료 등 법원 비용(청구금액 1억 원 이하 기준 인지대 약 50만~100만 원)도 함께 예치해야 합니다.

둘째, 법원이 소장을 접수하면 임차인에게 소장 부본이 송달되고, 임차인은 통상 2주 안에 답변서를 제출합니다. 답변이 없거나 다툼이 없으면 변론 없이 판결이 선고되지만, 임차인이 항변(계약 해지 무효·보증금 미정산 등)을 제기하면 변론 기일이 1~3회 열리며 이때 추가 증거(임대료 독촉 내역·점유 현황 사진·증인 신청)를 제출합니다.

셋째, 1심 판결 선고 후 임차인이 항소하지 않으면 2주 뒤 판결이 확정되고, 확정 증명서를 발급받아 집행관 사무소에 강제집행을 신청합니다. 집행관은 현장 조사 후 집행 일자를 지정하며, 임차인이 불응하면 자물쇠를 교체하고 집기를 외부에 보관하는 단행 강제집행을 실시하여 명도를 완료합니다.

넷째, 강제집행이 끝나면 집행 비용(집행관 수수료·용역비·보관료)을 정산하고, 나중에 임차인에게 구상 청구를 할 수 있습니다. 성공보수금은 판결 확정 또는 강제집행 완료 시점에 지급하며, 미납 임대료를 회수한 경우 그 금액의 일정 비율을 추가 성공보수로 약정하는 경우도 있습니다.

명도소송비용 | 변호사 선임이 필요한 이유

명도소송은 청구 원인(계약 종료 사유·해지 통지 적법성)과 손해배상 범위(미납 임대료·차임 상당 손해금·원상회복비)를 법리적으로 정확히 구성해야 하며, 임차인이 '묵시적 갱신 존속' 또는 '보증금 미반환으로 인한 유치권'을 주장할 때 이를 반박할 증거와 법리를 제시해야 합니다. 본인 소송으로 진행하면 소장 작성·증거 정리·변론 준비에 많은 시간이 들고, 법원이 요구하는 형식을 충족하지 못해 보정 명령이 반복되거나 청구 금액이 축소될 위험이 있습니다.

변호사는 소송 전 협상 단계에서 임차인에게 법적 책임과 강제집행 비용 부담을 명확히 알려 자진 퇴거를 유도할 수 있으며, 소송 중에도 법원의 화해 권고를 적극 활용하여 조기에 분쟁을 해결함으로써 전체 비용과 시간을 절감할 수 있습니다. 또한 판결 확정 후 강제집행 절차(집행관 신청·현장 입회·집기 처분 법리)까지 일괄 대행하므로, 임대인이 직접 집행관과 소통하며 겪을 수 있는 혼란과 추가 분쟁을 예방합니다.

특히 임차인이 전문 변호사를 선임해 '임대차 존속' 또는 '손해배상 과다 청구'를 다투면, 증거 신청과 법리 공방이 복잡해지므로 초기부터 변호사를 선임하여 체계적으로 대응하는 것이 유리합니다. 명도소송은 단순히 판결을 받는 데 그치지 않고 실제 명도 완료까지 강제집행이 필수이므로, 소송부터 집행까지 전 과정을 경험한 변호사의 도움이 분쟁 해결의 확실성과 속도를 크게 높입니다.

명도소송비용 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 다수의 명도소송·임대차 분쟁 사건을 수행하며 축적한 노하우를 바탕으로, 계약서 검토부터 해지 통지 작성, 소장 제출, 변론 대리, 강제집행 신청까지 전 단계를 일괄 지원합니다. 의뢰인의 상황(상가·주택·오피스텔 등 부동산 유형, 미납 임대료 규모, 임차인의 대응 태도)에 맞춰 최적의 청구 전략을 수립하고, 소송 전 협상 단계에서 임차인을 설득하여 조기 합의를 이끌어내는 비율이 높습니다.

또한 KB는 명도 판결 확정 후 집행관 사무소·용역 업체와의 협업 경험이 풍부하여, 강제집행 일정 조율과 집기 처분·보관 절차를 신속하게 처리하며 추가 분쟁(임차인의 집행 방해·폐기물 처리 문제)을 사전에 차단합니다. 변호사 비용은 사건 난이도와 청구 금액을 고려해 합리적으로 책정하고, 성공보수는 명도 완료 시점에 정산하므로 의뢰인이 초기 부담을 최소화하면서도 확실한 결과를 얻을 수 있습니다.

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 김태안 이준재 정민수