강서 상가 단열재 두께 미달 | 외벽을 뜯어야 해도 보수비를 다 받을 수 있나요?

설계도서에 100mm로 적힌 외벽 단열재가 50mm로 들어갔다면 하자이고, 민법 제667조에 따라 보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하자가 중요하지 않으면서 보수비가 과다할 때만 보수 청구가 막혀, 중요한 하자라면 보수비가 공사비의 약 15%여도 배상 범위에 들 수 있습니다.
민법 제671조 기간은 인도 후 5년, 철근콘크리트 건물은 대개 10년이지만 시공사가 회사면 5년 상사 소멸시효도 따져야 합니다.

강서 상가 단열재 두께 미달 | 단열재 두께 미달 하자의 청구 범위 정리

강서 상가 단열재 두께 미달 | 제1 쟁점 — 두께가 절반인 단열재가 하자인지

설계도서와 다르게 시공된 단열재는 그 자체로 하자가 될 수 있습니다. 도급이란 수급인이 일을 완성하기로 하고 도급인이 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약을 말하며 민법 제664조가 이를 정하고 있는데, 완성된 건물이 계약에서 정한 품질이나 설계도서의 사양에 미치지 못하면 하자로 봅니다. 외벽 단열재는 겉으로 드러나지 않지만 난방 효율과 결로를 좌우하는 부분이어서, 도면과 시방서에 적힌 두께와 재질이 그대로 계약 내용의 일부가 됩니다.

강서구의 3층 근린생활시설을 공사대금 9억 2,400만 원에 시공사에 맡겨 짓고 2025년 12월 건물을 넘겨받았는데, 첫 겨울 2층 사무실 북쪽 벽에 결로가 생겨 2026년 9월 열화상 촬영과 외벽 세 곳의 천공 조사를 해 보니 설계도서상 100mm인 압출법 보온판이 50mm로 들어가 있었던 경우를 예로 들어 보겠습니다. 시공사는 처음에는 환기를 하지 않은 탓이라고 하다가 천공 결과가 나오자 두께가 다르다는 점은 인정했지만, 자재값 차이인 680만 원만 물어 주겠다고 했습니다.

강서 상가 단열재 두께 미달 | 제2 쟁점 — 보수비가 크다는 이유로 배상을 줄일 수 있는지

보수비가 많이 든다는 사정만으로 배상이 자재값 차이로 줄어들지는 않습니다. 민법 제667조 제1항은 하자가 중요하지 않은 경우에 그 보수에 과다한 비용이 들 때에만 보수 청구를 막고 있어, 두 요건이 함께 갖춰져야 시공사의 주장이 받아들여집니다. 판례는 하자가 중요하다면 보수에 과다한 비용이 들더라도 실제 보수에 필요한 비용 전부를 손해배상으로 청구할 수 있다고 보고, 하자가 중요하지 않으면서 보수비가 과다할 때에는 하자 없이 지었을 때와 지금 상태의 가치 차이 같은 손해만 배상하게 합니다.

하자가 중요한지는 그 하자가 건물의 기능과 안전, 계약의 목적에 미치는 영향으로 판단하는데, 단열재가 절반이면 겨울마다 결로와 곰팡이, 난방비 증가가 되풀이되고 임대용 건물이라면 임차인의 사용에도 지장이 생깁니다. 외벽 석재를 떼어 내고 단열재를 바꾼 뒤 다시 붙이는 보수 견적이 1억 3,600만 원으로 공사대금의 약 15%에 이르더라도, 하자가 건물의 기본 성능에 관한 것이라면 과다하다는 이유만으로 배상 범위에서 빠지기는 어렵습니다.

강서 상가 단열재 두께 미달 | 제3 쟁점 — 언제까지 청구할 수 있고 무엇으로 증명하는지

건물의 하자는 민법 제671조에 따라 인도받은 날부터 5년 안에 다퉈야 하고, 석조·연와조·금속처럼 단단한 재료로 지은 건물은 그 기간이 10년입니다. 철근콘크리트조 건물에는 10년 기간이 적용된다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 시공사가 건설업을 하는 회사라면 손해배상청구권에는 이 기간과 별도로 5년의 상사 소멸시효가 적용된다는 것이 판례이므로 10년만 믿고 미뤄서는 안 됩니다. 또 하자 때문에 건물이 멸실되거나 훼손됐다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 한다는 특칙도 함께 정해져 있습니다. 건물이 아닌 목적물은 민법 제670조에 따라 인도받은 날부터 1년이 원칙이어서, 같은 공사에서 따로 주문 제작한 가구 같은 것은 기간이 훨씬 짧을 수 있습니다.

증명은 설계도서와 시방서에 적힌 사양, 자재 반입 송장과 감리 일지, 천공 부위 사진, 열화상 촬영 결과를 묶는 데서 시작하고, 소송에서는 법원 감정으로 하자의 범위와 보수 방법, 보수비를 확정하게 됩니다. 시공사가 결로를 생활 습관 탓으로 돌리는 경우가 많으므로 실내 온습도 기록과 환기 설비 사용 내역을 함께 남겨 두면 원인 다툼을 줄일 수 있습니다.

강서 상가 단열재 두께 미달 | 실무 포인트

1. 천공 조사는 외벽의 여러 방향에서 하고 위치와 깊이를 사진으로 남겨야 하며, 보수를 먼저 해 버리면 원래 상태를 감정할 수 없으므로 소송 전에 증거보전을 신청해 현장을 고정해 두시는 것이 안전합니다.
2. 공사대금 잔금이 남아 있다면 민법 제667조가 도급인의 손해배상청구와 수급인의 공사대금 청구를 동시이행 관계로 두고 있어, 하자 손해배상액에 해당하는 범위에서 잔금 지급을 미룰 수 있습니다.
3. 보수 공사 기간에 임차인이 영업을 못 해 생기는 차임 감소나 보상 문제는 민법 제393조에 따라 통상의 손해인지, 시공사가 알 수 있었던 특별한 사정인지를 따져 범위가 정해지므로 임대차 계약서와 차임 내역을 함께 준비해야 합니다. 협의가 막히면 민사조정법 제2조에 따른 법원 조정으로 보수 방법과 금액을 먼저 맞춰 볼 수 있지만, 조정에서도 감정 자료가 있어야 금액이 좁혀집니다.

강서 상가 단열재 두께 미달 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 도급계약서와 설계도서, 시방서, 감리 일지를 먼저 대조해 단열재의 약정 사양을 특정하고, 천공 조사와 열화상 자료가 그 사양과 얼마나 어긋나는지를 위치별 표로 정리합니다. 시공사가 보수비가 과다하다고 주장하면 결로·난방 자료와 임대 현황으로 이 하자가 건물의 기본 성능에 관한 중요한 하자라는 점을 세우고, 감정 신청 단계부터 보수 방법을 외벽 해체 뒤 재시공으로 특정해 배상 범위가 자재값 차이로 줄어들지 않도록 준비합니다.

건물을 넘겨받은 날짜가 적힌 서류와 설계도서, 천공 사진을 바탕으로 담보책임 기간이 얼마나 남았는지와 청구할 수 있는 금액의 범위를 상담 자리에서 함께 계산해 드립니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제664조

· 민법 제667조

· 민법 제671조

· 민법 제670조

· 민법 제393조

· 민사조정법 제2조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 03일

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